おはようございます♪♪
Ｔ・Ｋ企画の長濱ですm(__)m
これまでちょこちょこと「固定資産税」について述べてきましたが、
最後は売買契約時の「固定資産税」の清算について。
そもそも最近この件についての質問が多かったので、
その話をしようと思って「固定資産税」について書き始めたんですが、
ようやく最後にして本題です(^▽^;)
以前の記事は下記から。
まずは簡単なおさらいから。
【「固定資産税」は、その年の1月1日に対象となる土地や家屋（住宅）を所有している方に納税義務がある】
こちらを思い出していただいたところで、
売買契約時の「固定資産税」の清算方法についてご説明させていただきますm(__)m
まず、「固定資産税」の清算をするにあたり、
売買契約の際に清算の起算日（期間を計算し始める日）を決定します。
その決定した起算日を基に、
売主・買主のそれぞれの負担額について365日（Or366日）で日割計算します。
起算日は一般的に1月1日か4月1日。
何故だかわかりますか？
上記のおさらいでも述べておりますが、
「固定資産税」は、その年の1月1日に対象となる土地や家屋（住宅）を所有している方に納税義務があるんです。
なので、それを根拠に1月1日を起算日とする。
そして、不動産を所有されている方はご存知かと思いますが、
「固定資産税」の支払いは、
その年度の始め4月1日を始期として4期分に分けられて請求されます。
なので、それを根拠に4月1日を起算日とする。
と、いうことになります。
ちょっとややこしいですよね(^▽^;)
起算日については、
法律で明確に決められているわけではないので、
売主及び買主間で契約時に決めていただくことになります。
ちなみに、首都圏や沖縄は1月1日を起算日とすることが多く、
関西圏は4月1日を起算日とすることが多いそうです
ただ、これも一般的な慣習として各地域で統一されているわけではありません。
なので、後々揉めないためにも必ず契約時に起算日は決めておいてください(>_<)
そして、その起算日から対象不動産を引き渡す前日までを売主が、
引渡し当日以降の分を買主が負担します。
これが、売買契約時の「固定資産税」の清算方法です。
さて、それでは、
6/1に対象不動産を引渡し、固定資産税の年額が100,000円だったと仮定して、
実際に清算してみましょう（小数点第1位を四捨五入）。
【1月1日起算日の場合】
固定資産税の負担日数
売主・・・1月1日～5月31日＝151日
買主・・・6月1日～12月31日＝214日
固定資産税の負担金
売主・・・（100,000円÷365日）×151日＝41,370円
買主・・・（100,000円÷365日）×214日＝58,630円
と、なります。
続いて、
【4月1日起算日の場合】
固定資産税の負担日数
売主・・・4月1日～5月31日＝61日
買主・・・6月1日～3月31日＝304日
固定資産税の負担金
売主・・・（100,000円÷365日）×61日＝16,712円
買主・・・（100,000円÷365日）×304日＝83,288円
と、なります。
続いては、12/1に対象不動産を引渡し、固定資産税の年額が100,000円だったと仮定。
【1月1日起算日の場合】
固定資産税の負担日数
売主・・・1月1日～11月30日＝334日
買主・・・12月1日～12月31日＝31日
固定資産税の負担金
売主・・・（100,000円÷365日）×334日＝91,507円
買主・・・（100,000円÷365日）×31日＝8,493円
【4月1日起算日の場合】
固定資産税の負担日数
売主・・・4月1日～11月30日＝244日
買主・・・12月1日～3月31日＝121日
固定資産税の負担金
売主・・・（100,000円÷365日）×244日＝66,849円
買主・・・（100,000円÷365日）×121日＝33,151円
と、なります。
上記2つの例からもわかるように、
対象物件の引渡し日を基準に、
起算日をいつに設定するかによって、
売主及び買主の支払い額に結構な差が出ることもあります。
それを事前に知っている方は、
自らの支払い額を抑えるために「固定資産税」の起算日を選択したいと思うかもしれませんが、
なるべくそんな自分本位なことはせずに、
その土地の慣習に従っていただくと、
我々不動産業者としてはとてもスムーズに対応できます(^▽^;)
だって、そんなことされるとややこしいですからね(>_<)
ちなみに、「固定資産税」の清算は義務ではありません。
ただ、冒頭のおさらいでも述べたように、
「固定資産税」は、その年の1月1日に対象となる土地や家屋（住宅）を所有している方に納税義務があるので、
清算しない場合は全額売主が支払わなければなりません。
なので、自身の不動産を売却する場合は、
必ず「固定資産税」の清算はしてもらいましょう。
いかがでしたでしょうか？
今回も長々と説明させていただきましたが、
ご理解いただけましたでしょうか？
全3回にわたり、
「固定資産税」について色々述べてきましたが、
必ず覚えてほしいポイントは1つ！！
【「固定資産税」は、その年の1月1日に対象となる土地や家屋（住宅）を所有している方に納税義務がある】
コレです！！
いくら日割りで清算したからとはいえ、
「固定資産税」は1月1日時点の所有者に納税義務があります。
なので、
自身が売主になった場合の納税方法としては、
①「固定資産税」を先に全額支払いし、対象物件引渡時に日割り清算分を買主から受け取る
②対象物件引渡時に日割り清算分を買主から受け取り後、「固定資産税」の全額Or残額を支払う
この2パターンです。
買主が負担する「固定資産税」の日割り分は、
自治体が買主に請求するわけでもなければ、
買主が自ら自治体へ支払いに行くわけでもありません。
必ず1月1日時点の所有者、つまり売主が支払いしなければなりませんので、
皆さま、これだけは必ず覚えておいてくださいm(__)m
以上、「固定資産税」に関して3回に分けてご説明させていただきました。
今後もお客様からの質問などがあればブログにアップしたいと思います♪♪
https://www.okinawa-umidaisuki.com/fudousanbaikyaku
